Was ist bei einer Wohnungssanierung zu beachten?

Wer eine Wohnimmobilie besitzt oder erwerben möchte, steht vor der großen, kostspieligen Herausforderung, diese Instand zu setzen - und anschließend auch instand zu halten. Gerade im Altbau ist eine Sanierung häufig der erste Schritt und oft eine sinnvolle Alternative zum kompletten Neubau.

Nicht immer ist jedoch eine Vollsanierung notwendig, manchmal genügt auch eine Teilsanierung. Egal welche Art der Sanierung anfällt, ein solches Projekt sollte ausschließlich gut durchdacht, minutiös geplant und fachgerecht durchgeführt werden. Was es dabei zu beachten gibt, und welche Fördergelder für Sanierungen bewilligt werden können, das sehen wir uns in diesem Blogbeitrag an.

Wann sollte man eine Wohnung sanieren?

Eine Wohnungssanierung kann viele verschiedene Gründe haben. Bei vermieteten Wohnungen etwa fällt eine Sanierung häufig beim Mieterwechsel an, um die Wohnung vor dem nächsten Bezug wieder in ihren Ursprungszustand zurück oder in einen besseren Zustand zu versetzen und somit den Wert der Wohnung zu steigern. Im schlimmsten Falle muss eine Wohnung nach einem Brand, einem Schimmelbefall, einem Wasserschaden oder sonstigen Defekten und Schäden saniert werden.

Ein weiterer häufiger Grund ist aber schlicht und einfach auch der, dass Standards und Lebenssituationen sich ändern. Behält ein Bewohner etwa nach einem Unfall bleibende körperliche Einschränkungen zurück, wird unter Umständen ein behindertengerechter Umbau notwendig. Mit fortschreitendem Alter der Bewohner können altersgerechte Sanierungen durchgeführt werden. Nach einer gewissen Zeit müssen Wohnungen jedoch generell saniert und dem Zeitgeist angepasst werden, da auch die Vorschriften im Hinblick auf die Ausstattung sich stetig weiterentwickeln.

Worauf ist bei einer Wohnungssanierung zu achten?

Um eine effektive und nachhaltige Sanierung durchzuführen, muss auf einige Punkte geachtet werden. Handelt es sich um Neubau oder Altbau, steht das Gebäude möglicherweise unter Denkmalschutz?. Ist letzteres der Fall, unterliegen die Sanierungsarbeiten strengen Auflagen oder dürfen möglicherweise gar nicht durchgeführt werden. Auch ist nicht jede Maßnahme für jeden Gebäudetyp gleich geeignet oder gleich wirksam. Oft gibt auch das Baujahr bereits Auskunft darüber, welche Schwächen das Gebäude vermutlich hat. Häuser aus dem frühen 20. Jahrhundert etwa verfügen meist über kalte, feuchte Keller, die trockengelegt werden sollten. Baujahre um 1940 müssen aufgrund ihrer hellhörigen Holzbalkendecken oft in Sachen Schallschutz nachgerüstet werden. Und Häuser aus den 60er-Jahren fallen häufig durch giftige Baustoffe und schlecht isolierte doppelverglaste Fenster auf.

Eine gründliche Bestandsaufnahme zum Einstieg ist somit unumgänglich. Die geplanten Maßnahmen sollten jedoch unbedingt einem bestimmten Ziel untergeordnet werden, um die dafür sinnvollen Maßnahmen erkennen und ergreifen zu können. Gleichzeitig gilt jedoch auch, dass einige Maßnahmen nur in Kombination und dann vor allem in der richtigen Reihenfolge durchzuführen sind, denn auch aus unvollständigen oder chronologisch falsch durchgeführten Sanierungsmaßnahmen können Schäden oder Mängel entstehen, die es zu vermeiden gilt. Die Auswahl der richtigen Sachverständigen und Fachleute spielt hierfür eine große Rolle.

Die wichtigsten Punkte, die vor der Planung und Durchführung einer Sanierung zwingend Beachtung finden müssen, stellen wir Ihnen hier kurz vor:

Was liegt an und worauf liegt der Fokus der Sanierung?

Die erste Frage, die für die Wohnungssanierung gestellt werden muss: Worum soll es bei der Sanierung primär gehen? Sollen einfach nur Schäden beseitigt werden, sollen Verbesserungen an der Optik durchgeführt werden, geht es um die technische Aufrüstung (Smart Home) oder sollte die Energieeffizienz verbessert werden?

Um aber die notwendigen Maßnahmen eruieren zu können, ist vor jeder Wohnungssanierung eine Bestandsaufnahme zwingend notwendig. Diese findet in drei Hauptbereichen in der folgenden Reihenfolge statt: baulich, technisch und energetisch. Die Ausführlichkeit und der Umfang der Untersuchung richten sich danach, worauf bei der Sanierung der Fokus gesetzt wird.

Die bauliche Bestandsaufnahme: Mit der baulichen Bestandsaufnahme beschaffen Sie sich alle Informationen den Aufbau und die Maße der Räumlichkeiten. Hierzu sollten Sie alle zur Verfügung stehenden Informationsquellen nutzen, auf die Sie zurückgreifen können, z. B. Pläne, Bauanträge und -bewilligungen, Aufzeichnungen zu vorherigen baulichen Veränderungen, etc. Je nach Baujahr des Hauses können Sie einen großen Teil der Informationen möglicherweise im behördlichen Bauakt einsehen. Fehlende Informationen können unter Umständen auch von Vorbesitzern oder Vormietern erfragt werden.

Da die Pläne und Unterlagen nicht immer vollständig beziehungsweise oft bereits überholt sind, ist eine zusätzliche exakte Vermessung der Räumlichkeiten unumgänglich. Diese Erfolgt Raum für Raum und umfasst Länge und Breite des Raums sowie dessen Höhe, Wandstärken und die Maße der Tür- und Fensteröffnungen. Auf der Grundlage dieser Vermessung wird ein passendes Angebot erstellt. Die bauliche Bestandsaufnahme ist damit abgeschlossen. Zeit für den zweiten Schritt!

Die technische Bestandsaufnahme: Bei dieser geht es nun um die Informationsbeschaffung hinsichtlich der für den Bau verwendeten Materialien und des Zustands der Bausubstanz. Da dieser Schritt der Bestandsaufnahme spezieller Fachkenntnisse über Konstruktionsarten, Baustoffe und Materialeigenschaften bedarf, muss die technische Bestandsaufnahme unbedingt ein Fachmann, etwa ein Bausachverständiger oder Architekt, herangezogen werden. Dieser untersucht mit speziellen technischen Hilfsmittel die Bausubstanz, Abdichtungsmaterialien und Schallschutz auf Funktionstüchtigkeit und eventuelle Schäden. Die Ergebnisse seiner Untersuchung werden dokumentiert, bewertet und ein ausführliches Gutachten über die notwendigen Sanierungsmaßnahmen wird erstellt.

Die energetische Bestandsaufnahme: Im letzten Schritt, der energetischen Bestandsaufnahme, wird die Wohnung auf energetische Schwachstellen untersucht, beispielsweise auf wärmetechnische Mängel. Hierzu sollte ein Energieberater herangezogen werden. Besitzt der Bauchsachverständige oder Architekt eine entsprechende Zusatzqualifikation, kann er diesen Schritt jedoch auch selbst übernehmen und ein zusätzliches Gutachten über anfallende Nachrüstungsmaßnahmen erstellen.

Augen auf bei der Auswahl der Firma

Ist die Bestandsaufnahme von Wohnung und Gebäude abgehandelt und liegt ein Maßnahmenkatalog für die Sanierung vor, muss eine Entscheidung getroffen werden, welche Maßnahmen tatsächlich ergriffen werden sollen. Erst dann erfolgt die Planung der entsprechenden Schritte mit den passenden Sachverständigen und Handwerksunternehmen. Die Planung umfasst jedoch nicht nur den Zeitpunkt der Wohnungssanierung, sondern auch die Planung

  • des Budgets
  • eines Zeitplans
  • der verwendete Materialien

Stellen Sie sicher, dass Sie für Ihr Sanierungsprojekt ausschließlich erfahrene Fachleute beauftragen. Diese haben zwar ihren Preis, bringen dafür aber auch die notwendige Erfahrung und das Know-How in puncto Material mit, um Ihre Wohnung erfolgreich und nachhaltig zu sanieren.

Planen Sie niemals eine Sanierung ohne ein festes Budget! Wie viel Sie investieren können und wollen, das wissen Sie selbst zweifellos am besten. Ein Budget bei der Wohnungssanierung erleichtert darüber hinaus auch die Arbeit der Sachverständigen, da sie dank ihrer Erfahrungen meist schon gut abschätzen können, was mit dem genannten Betrag machbar ist und was nicht. Sie helfen des Weiteren auch, einen sinnvollen Fahrplan festzulegen. Sanierungen ohne festes Budget entwickeln sich schnell zu einem Fass ohne Boden und können so äußerst teuer und umfangreich werden.

Ein Zeitplan ist ebenfalls wichtig, denn auch eine leerstehende Wohnung kostet Geld - insbesondere wenn die Wohnung vermietet ist oder vermietet werden soll, drohen mit jeder Verzögerung in der Fertigstellung steigende Einnahmeausfälle. Der Zeitplan dient jedoch auch der Übersicht, wenn es auf der Baustelle geschäftig wird. Selbstverständlich können nicht alle Gewerke gleichzeitig arbeiten, sondern allenfalls nacheinander, sonst wäre die Reihenfolge der Maßnahmen nicht kontrollierbar und die Bausubstanz gefährdet. Wird ein geplanter Meilenstein nicht erreicht, hat man so auch leichter im Blick, wer nun verständigt werden muss und welche Auswirkungen das auf den Gesamtfortschritt des Vorhabens hat. Daher müssen der Fortschritt des Projekts und die Erreichung gesetzter Meilensteine mit einem Zeitplan überwacht werden.

Achten Sie generell, besonders aber bei der Sanierung von Altbauwohnungen darauf, dass die richtigen Materialien eingesetzt werden. Je nachdem, aus welchem Jahr die Immobilie stammt, ist es wichtig, auch wieder auf ähnliches Material zurückzugreifen, um Schäden zu vermeiden. In Bauten aus dem frühen zwanzigsten Jahrhundert beispielsweise sollte keinesfalls Zement eingesetzt werden, da damals auf Kalk zurückgegriffen wurde. Der Einsatz von Zement könnte hier später zu Rissen führen. I

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Welche Fördergelder können für Wohnungssanierungen genehmigt werden?

Je nachdem, welche Sanierungsmaßnahmen in Ihrer Wohnung vorgenommen werden, können unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen oder Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch genommen werden. So stellt die KfW etwa diverse Programme mit attraktiven Krediten zur Förderung von Modernisierungsmaßnahmen für energieeffiziente Sanierungen und den Einsatz erneuerbarer Energien zur Verfügung. Ebenso gewährt sie aber auch Zuschüsse für die Planung und Baubegleitung durch Experten für Energieeffizienz, den Einbau von Brennstoffzellensystemen und vieles mehr.

Förderungen für die Sanierung Ihrer Wohnimmobilie erhalten Sie für Maßnahmen aus den Bereichen

  • Verbesserung der Energieeffizienz,
  • behindertengerechtes Umbauen und
  • altersgerechtes Umbauen.

Doch nicht nur der Staat und die KfW, auch die Bundesländer, Städte und Kommunen können teilweise mit hervorragenden Förderprogrammen aufwarten. Es empfiehlt sich, sich hierüber im Voraus zu belesen und zu informieren. Die Inanspruchnahme der Kredite oder Zuschüsse bedürfen selbstverständlich vorheriger Beantragung und Bewilligung. Hierfür muss einige Zeit mit einkalkuliert werden. Bitte beachten Sie auch, dass der Antrag auf die Förderung erst gestellt werden kann, wenn der durchzuführende Maßnahmenkatalog feststeht - folglich also erst nach der Bestandsaufnahme.

Fazit

Wohnungssanierung ist nicht gleich Wohnungssanierung! Es gibt zahlreiche Eckpunkte, die Immobilienbesitzer und -investoren beachten müssen. Doch wie sagt man so schön: Gut bedacht, schon halb gemacht. Mit guter Planung und professionellen Partnern können nicht nur die Optik und der Wert, sondern auch die Energieeffizienz oder die technische Ausstattung einer Wohnung gehoben werden.

Doch bevor Sie alles in die Wege leiten, informieren Sie sich über Förderungsmöglichkeiten für Ihr Sanierungsvorhaben: Energieeffizienz-, behinderten- und altersgerechte Sanierungen sind bekanntlich staatlich beziehungsweise KfW-gefördert. Wenn Sie die genannten Punkte berücksichtigen, haben Sie schon vieles richtig gemacht.