Mietwohnungssanierung als Hausbesitzer und Vermieter

Für jeden Hausbesitzer und Vermieter werden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen irgendwann zum Thema. Aber zu welchen ist er verpflichtet und welche darf er überhaupt durchführen? Wie sollte er bei einer Sanierung vorgehen und welche Rechte des Mieters unbedingt beachten? Und können die Maßnahmen durch eine Mieterhöhung finanziert werden? So geht Mietwohnungssanierung als Hausbesitzer.

Ist man als Vermieter zur Sanierung verpflichtet?

Als Vermieter ist man in der Pflicht, die Nutzbarkeit der Wohnung zu gewährleisten und zu erhalten. Was dazu gehört? Eine Stromversorgung nach dem absoluten Mindeststandard sowie die Renovierung defekter oder beschädigter Bestandteile. Das gilt unter anderem für Boden, Heizung und Bad. Ab welcher Nutzungsdauer dem Mieter eine Reparatur zusteht, ist gesetzlich aber nicht festgelegt. Stattdessen spielt es eine Rolle, ob eine Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt oder nicht.

Treten starke Mängel auf, die die Nutzung beeinträchtigen, muss der Vermieter also für Ausbesserung sorgen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die Einrichtung absichtlich, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen beschädigt hat. Eine weitere, wenn der Mieter bei der Besichtigung die Schäden gesehen und den Mietvertrag trotzdem unterzeichnet hat. Eine rückwirkende Mietminderung oder Renovierungsforderung besteht in diesem Fall nicht – es sei denn, die Schäden waren nicht erkennbar. Schließlich kann auch eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag dazu führen, dass kleinere Renovierungen wie das Streichen der Wände vom Mieter selbst übernommen werden müssen.

Ist man als Vermieter zur Modernisierung verpflichtet?

Modernisierungsarbeiten, die über die Instandhaltung hinausgehen und die Wohnung auf Dauer verbessern, müssen Vermieter nicht zahlen. Als modernisierend gelten dabei Maßnahmen, die den Gebrauchswert oder die Wohnverhältnisse der Wohnung erhöhen, wie der Einbau einer Zentralheizung, eines Aufzugs oder eine bessere Dämmung. Dennoch kann es passieren, dass modernisierende Ausgaben vom Vermieter getätigt werden müssen. Das gilt zum Beispiel, wenn ein einfach verglastes Fenster zu Bruch geht und nur noch gegen ein zweifach verglastes ausgetauscht werden muss. So ist die Maßnahme zwar modernisierend, weil sie den neuesten Standards entspricht, jedoch steht hier der Bruch im Vordergrund. Verpflichtend ist allerdings für viele Hausbesitzer der Austausch der Heizsysteme nach 30 Jahren. Diese Regelung der Energieeinsparverordnung soll der Einsparung von CO2-Emissionen und dem Klimaschutz dienen. Betroffen ist aber nicht jede Heizung, sonden nur Gas- und Ölheizungen, bei denen der Heizkessel nicht bereits mit Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgestattet ist.

Wie geht man als Vermieter bei einer Sanierung oder einer Modernisierung vor?

Als Vermieter hat man bei einer Sanierung oder Modernisierung viel zu beachten. Dazu gehört nicht nur die Entscheidung für bestimmte Maßnahmen, die Wahl der verwendeten Materialien und Systeme und die Beauftragung von professionellen Fachkräften. Auch ist es wichtig, schon frühzeitig für Rücklagen zu sorgen, die Rechte der Mieter zu beachten und diese rechtzeitig und umfassend zu informieren.

1. Für Rücklagen sorgen

Eines vorab: Da Sanierungs- und Moderniesierungsarbeiten früher oder später anstehen, ist es für Vermieter wichtig, eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Es gibt unterschiedliche Empfehlungen, wie viel man genau einsparen sollte. Einige orientieren sich an Alter und Größe der Immobilie, andere sehen einen Pauschalbetrag vor. Der Verband privater Bauherren (VPB) rät zum Beispiel dazu, pro Monat und Quadratmeter einen Euro zurückzulegen. Das ist auch insofern wichtig, weil nicht rechtzeitig ausgeführte Reparaturen weitere Schäden und somit Folgekosten verursachen können: wie Schimmelbefall in Folge von nicht ausgebesserten undichten Stellen. Außerdem bietet ein ausreichendes finanzielles Polster den Vorteil, dass man sich als Hausbesitzer nicht auf die günstigste Lösung beschränken muss, sondern in hochwertigere Materialien oder bessere Systeme investieren kann.

2. Die Rechte der Mieter beachten

Doch auch die Rechte der Mieter müssen bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten beachtet werden. Während kleinere Maßnahmen in der Regel kein Problem darstellen, können größere Arbeiten zur Beeinträchtigung der Wohnqualität oder höheren Kosten führen. Für Vermieter stellt sich also die Frage: Können Mieter solche Maßnahmen ablehnen? Und wie gehe ich dann vor?

Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss Modernierungsmaßnahmen zulassen, außer sie bedeuten für ihn eine unzumutbare Härte wie bei einer großen Belastung durch den entstehenden Baulärm. Gegen geplante Maßnahmen muss er allerdings rechtzeitig einen Antrag auf Härtefallbewertung einreichen. Ein weiterer Grund kann eine Änderung am Zuschnitt der Wohnung sein, besonders wenn sich die Wohnfläche verkleinert.

Auch hat der Mieter das Recht, die ihm durch die Modernisierung entstehenden Kosten ersetzen zu lassen. Ein Beispiel für solche Extrakosten wäre die notwendige Auslagerung der Möbel im Zuge der Arbeiten oder ihre Ersetzung bei Beschädigung. Auch wenn der Mieter vorübergehend in ein Hotel ziehen muss, kann er die Kosten dafür dem Vermieter in Rechnung stellen. Kosten für die Reinigung der Räume nach den Bauarbeiten sowie Tapezier- und Streicharbeiten trägt ebenfalls der Vermieter.

3. Mieter schriftlich informieren

Damit die Modernisierungsmaßnahmen möglichst unproblematisch von Statten gehen, muss der Vermieter seine Mieter schriftlich darüber aufklären. Diese schriftliche Ankündigung muss drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsarbeiten erfolgen und folgende Punkte beinhalten:

  • Beschreibung der Maßnahme inklusive der Angabe zum Beginn und zu der Dauer der Arbeiten
  • Benennung der Mieterhöhung, wenn sie erfolgen soll (normale Reparaturkosten zählen da nicht mit rein und müssen deswegen herausgerechnet werden)
  • Hinweis auf die Möglichkeit eines Härteeinwandes zur Absicherung im Falle einer Gerichtsverhandlung

Können die Maßnahmekosten steuerlich abgesetzt oder auf die Miete umgelegt werden?

Wer sich für eine Mietswohnungssanierung als Hausbesitzer entscheidet, kann laut der Modernisierungsumlage die Jahreskaltmiete erhöhen. Bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten kann er den Mietern damit in Rechnung stellen und muss sie dabei angemessen auf einzelne Wohnungen aufteilen. Nur bei Staffel- oder Indexmieten ist die Mieterhöhung im Zuge der Sanierung nicht rechtens.

Als Vermieter profitiert man zudem von steuerlichen Vorteilen. Hier gilt es aber zu unterscheiden. So sind Erhaltungskosten sofort und in voller Höhe von der Steuer abziehbar. Herstellungskosten dagegen können nur über mehrere Jahre abgesetzt werden. Bei Herstellungskosten handelt es sich um die Kosten einer Sanierung, bei der drei von vier Bereichen Sanitär, Elektro-Installation, Fenster und Heizung in ihrer Funktion deutlich verbessert werden, womit der Standard der Wohnung gehoben wird. Diese können nicht im Jahr der Bezahlung von der Steuer abgesetzt werden, sondern werden den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder den Baukosten der Immobilie hinzugerechnet und jährlich abgeschrieben. Laufende Erhaltungskosten wie die Reparatur eines Lecks in der Heizung können dagegen in dem Steuerjahr abgeschrieben werden, in dem die Reparatur bezahlt wird.

Fazit

Bei einer Mietwohnungssanierung als Hausbesitzer und Vermieter gibt es einiges zu beachten. Wichtig ist: Für defekte oder abgenutzte Bestandteile muss er in den meisten Fällen die Kosten tragen, für modernisierende Maßnahmen nicht. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten nichtsdestotrotz langfristig einkalkuliert werden, indem für ausreichende Rücklagen gesorgt wird. Kommt es anschließend zu Arbeiten an der Immobilie, gilt es die Rechte der Mieter zu beachten und sie rechtzeitig und ausreichend zu informieren. Eine finanzielle Entlastung bringt die steuerliche Absetzung sowie die teilweise Umlage der Kosten auf die Mieten.